自2021年6月《深圳市国土空间总体设计（2020-2035年）》（草案）公示以来，距今已近4年时间，近日，在万目期盼中，《深圳市国土空间总体设计（2021-2035年）》（以下简称国空规划）终于迎来正式稿发布。

  深圳作为中国改革开放的窗口和超大型城市的典型代表，在历经40余年快速地发展后面临着土地资源紧张的严峻挑战，国空规划以全球标杆城市为目标，提出了一套极具创新性的国土空间规划方案。

  本文从城市发展视角切入，结合城市更新市场领域，从深圳现状、城市目标与定位、结构优化、土地资源集约利用、存量市场领域再开发及保障房体系建设等六大维度解析国空规划背后的战略逻辑与实施路径。

  根据国空规划，截至2020年末，深圳市建设用地1027.25平方千米，国土开发强度约50%，建筑面积11.48亿平方米，非流动人口1757万人，非流动人口城镇化率约100%，实际服务管理人口2100万人左右。

  在此现状背景下，深圳城市现状存在四方面明显特征，主要包含：高密度、高强度开发特征显著，发展质量仍待提升；“多中心、组团式、生态型”空间格局趋向稳定，城市生产、生活、生态空间结构仍待优化；城市整体功能品质不断的提高，公共服务短板依然存在；支撑体系日趋完善，服务能力有待增强。同时，深圳这座城市受来自于全球气候平均状态随时间的变化、自然灾害、城市事故灾难、城市生命线系统及未来的不确定性等风险影响。

  如何基于城市现状特征，并结合风险识别对国空规划进行一系列优化调整将是本次国空规划面临的最大挑战之一，也只有对现状摸透、研究透才可以更好的提出城市发展的策略与策略。

  作为中国改革开放的试验田和中国特色社会主义先行示范区，深圳的城市发展始终承担着国家战略使命。从经济特区到“全球标杆城市”，其城市性质与功能定位的演变不仅反映了自身发展的需求，本质上也是一场从“规模扩张”到“质量跃升”、从“单向输出”到“双向赋能”的深刻变革，更彰显了中国城市化进程中的创新探索。

  深圳市是经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。核心功能定位是全国性经济中心，全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科学技术创新中心重要承载地。

  建设中国特色社会主义先行示范区，创建社会主义现代化强国的城市范例，打造高水平质量的发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

  1）“一核”：都市核心区整合福田-罗湖、南山-前海等区域，集中承载金融、科创、文化等核心功能，强化对粤港澳大湾区的辐射力；

  2）“多心”：打造盐田、龙岗、龙华等8个城市功能中心，以及西丽、蛇口等12个功能节点，形成差异化服务的“多心”；

  3）“网络化”：通过轨道交通、生态廊道等连接各中心，构建“15分钟生活圈”，促进各要素间的高效流动。

  这一结构通过疏解中心城区压力、培育多级增长极，既避免“摊大饼”式扩张，又为城市长远发展预留弹性空间。

  规划将海域纳入国土空间管理体系，提出“四带八片多廊”生态格局，划定872平方公里生态保护红线平方公里城镇开发边界。通过严格生态红线管控、推广水弹性城市技术，深圳将致力于打造“山海城交融”的韧性城市。

  深圳陆域面积仅1997平方公里，国土开发强度已高达50%，远超国际警戒线。国空规划通过三条控制线划定，并提出“三维统筹”策略，从而构建起土地资源分配的底层逻辑：

  耕地保护红线：全市划定耕地保有量21.59平方公里，永久基本农田3.24万亩，确保粮食安全；

  生态保护红线：陆海生态红线平方公里，占比超过陆域面积的24%，严格限制开发活动；

  城镇开发边界：本次国空规划城镇建设用地1130.74平方公里，相比《深圳市土地利用总体设计2006—2020》中规定至2020年，建设用地总规模控制在1004平方公里以内，增加了126.74平方公里。通过“上楼”与“地下空间开发”等方式提高容积率，减少土地消耗。

  国空规划提出了“三维统筹”的策略，三维主要是指地上地下一体化、功能复合利用和公共空间集约化。

  地上地下一体化：推进轨道交通枢纽、公交场站等用地的立体开发，例如前海综合交通枢纽地下空间开发，整合商业、办公、仓储等功能；

  功能复合利用：鼓励工业用地兼容研发、中试等创新功能，如宝龙科技城的“研发+制造+教育”复合模式；

  公共空间集约化：将社区公园、慢行步道等嵌入产业园区，实现“15分钟生活圈”全覆盖。

  从目前深圳城市更新领域做多元化的分析，截至2025年02月16日，已列入城市更新计划项目1050个，拆除范围面积累计8893.0万平方米，已通过城市更新专规批复项目740个，计容建筑面积累计23207.7万平方米，按数量规划通过率70.5%，按规模规划通过率66.5%，实施主体公示项目546个，拆除范围面积累计3575.3平方公里，按数量计划实施率52.0%，按规模计划实施率40.2%。

  综上所述，目前，深圳城市更新项目的计划实施率仍较低，且2024年采取一二级联动模式的城市更新和土地整备利益统筹已计划立项存量项目实施速度明显放缓，与此同时，新增计划立项项目亦明显减少。由此可见，在当前市场环境下，控增盘存仍将是未来深圳城市更新领域发展的阶段性趋势。

  但在土地资源极度紧缺的背景下，深圳城市更新领域仍将是作为破解空间困局的核心抓手，其实践不仅重构了城市空间价值逻辑，更探索出一条兼顾经济活力、社会公平与生态可持续的超大城市治理路径。国空规划结合当前存量旧改市场领域新特征，扩大更新范畴，充分激活存量土地活力，从低效用地再开发、整体连片再开发、盘活批而未供土地和闲置土地及综合治理历史遗留用地等四大层面提出新观点，或将为未来存量旧改项目破局指明新方向。

  遵循“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、公众参与”的原则，鼓励引导有机更新，统筹推进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，积极稳步推进城中村改造，加强多种空间再开发模式的有机衔接与综合运用，明确低效用地再开发的重点区域，促进城市空间结构优化、产业转型发展和空间品质提升，增加住房供应，提升公共设施与基础设施支撑能力。

  推动16个低效用地再开发潜力地区成片连片高质量开发，促进存量盘活和有机更新，大致上可以分为“综合型”与“科技型”两类：

  综合型（8个）：如香蜜湖片区、会展海洋城，通过土地整备引入高端服务业，打造城市新地标；

  科技型（8个）：如光明科学城、西丽湖国际科教城，聚焦科研设施建设，推动科技成果转化。

  全面梳理批而未供土地和闲置土地，快速推进批而未供土地分类处置，完善闲置土地使用权收回机制。支持企业利用闲置产业用地，提升产业用地效率。按照国土空间规划确定的用途，鼓励依法依规盘活闲置土地用于建设保障性住房。加强建设用地批后监管，避免新增批而未供土地和闲置土地。

  综合运用多种政策手段，积极稳妥处理未完善征（转）地手续土地和历史遗留建筑产权问题。加快产业类与公共配套类历史遗留建筑的确权处置，促进历史遗留产业用地和历史遗留公共服务用地的高效使用和规范管理。

  国空规划明白准确地提出“增加全市居住空间，按比例配建保障性住房”，并指出“优先在交通便利、公共设施较为齐全的区域加强保障性住房空间供应，并通过城市更新和土地整备等方式增加保障性住房”。另外，国空规划进一步指出”按照国土空间规划确定的用途，鼓励依法依规盘活闲置土地用于建设保障性住房。”

  综上可知，国空规划为“住有所居”目标的达成提出了新思路，且从多渠道供给及空间布局优化两方面提出了保障房体系建设的新策略。

  深圳市国土空间总体设计以系统性思维破解超大城市发展难题，通过结构优化、土地集约、更新提效、住房保障四大支柱，构建“活力、宜居、可持续”的全球标杆城市框架。这片改革热土的土地故事，不仅为其他超大城市提供参考，更为中国新型城镇化道路注入“深圳智慧”。未来，随着国空规划的进一步落地，必将进一步激发深圳土地活力，促进深圳城市发展迈上新台阶，深圳也将继续书写超大城市可持续发展的中国方案，并有望成为全世界城市治理创新的典范。

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  合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

  合一经营事物的规模包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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